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            貝殼“傭金”再調查:3%為行業最低,中介行業透明化迫在眉睫

            日期:2021-03-09 16:19:46     西安商網   編輯:趙亮
            導讀:有律師指出,房產中介只能收取傭金,貸款服務費、評估費等都屬于附屬費用。這是二手房交易服務費混亂、不透明態勢的最重要原因。取消貸款服務費,讓房產中介行業透明化,迫在眉睫。
              
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              有律師指出,房產中介只能收取傭金,貸款服務費、評估費等都屬于附屬費用。這是二手房交易服務費混亂、不透明態勢的最重要原因。取消貸款服務費,讓房產中介行業透明化,迫在眉睫。

              作者 | 黃槍槍

              

              2月23日,“極點商業”獨家報道貝殼系在重慶、鄭州等多個城市實行3%中介服務費(傭金),引發行業關注和媒體熱議。

              那么,貝殼系中介費從2%調整到3%,到底是漲價還是調整,其背后原因到底是什么?購房者成本壓力是增大還是降低?賣方為何要承擔1%的傭金,會不會轉嫁到購房者頭上?3%的傭金,對買賣雙方來說是否強制?此前長期混亂無序的中介行業,目前又是一個怎樣收費情況?

              連日來,“極點商業”再次深入房屋中介行業,并對貝殼、鏈家相關負責人、以及多位中介從業人員,就上述外界和買賣雙方關注多個焦點問題,進行深入了解和采訪。

              1.5%貸款服務費取消,購房者成本壓力減小?

              

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              近日,多位鏈家門店經紀人證實,從今年2月底起,已開始執行相關政策,鏈家、德佑、中環、恩居、21世紀不動產等貝殼系中介費率已調整為3%,即賣方1%,買方2%。

              中介費之外,還有貝殼平臺統一的權證代辦費用和貸款服務費,其費用總計為4000元。同時,取消收取買方貸款總額1.5%的服務費。

              在多位鏈家經紀人看來,這是傭金結構的調整,并非漲價。有鏈家經紀人對此表示,費用調整之后,買方不用再交以前那么高的貸款服務費,減輕了購房者的成本壓力。

              “對購房者來說,最大利好是取消了1.5%的貸款服務費。”上述鏈家經紀人表示,這在業內來說,1.5%貸款服務費的取消也是先例。

              所謂貸款服務費,是為那些有按揭貸款需求客戶辦理相關手續的費用,比如與銀行、律師、評估機構等人員打交道的“跑腿費”。其收費標準及細則,目前還是空白。

              “以成交一套200萬元房屋,買方首付3成為例,照原來收費標準,2%中介費+1.5%按揭擔保服務費,即便幾百元權證代辦費忽略不計,買方需支付大約6.1萬元相關費用,賣方不產生費用。按最新標準,買方需要支付4.4萬元(2%中介費+4000元權證貸款費),賣方費用增加2萬元。”重慶貝殼市場中心負責人秦樹勛對此算了一筆賬:在新標準下,實際上購房者的成本壓力,得到了減輕。

              目前,一個業界關注的問題是,從計算公式來看,在購房者壓力明顯減輕的同時,賣方會不會將這筆費用,轉嫁到買方頭上?

              “不排除個別賣方通過提高價格方式,將費用轉嫁到買方頭上。但在目前二手房交易大環境下,這難以成為普遍現象。”有業內人士就此表示,二手房價格一來和市場掛鉤,二來二手房“一房一價”,其價格決定權由市場和買賣雙方心理決定,傭金無法左右市場價格。

              上述業內人士稱,商業基本規律是供小于求則漲價,供大于求則降價。隨著政策調整,市場環境變化,目前二手房存量越來越多,行業逐漸進入“買方市場”,二手房價格、成交量均呈下跌趨勢。

              

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              以重慶為例,根據各個機構及媒體估計數據,“重慶二手房存量已高達20萬套,隨著未來新房的持續交付,二手房存量還將不斷增長。”

              “二手房行情現在并不算好,成交量和帶看量都急劇下降,一套房子掛牌,平均成交周期超過90天。”多位中介行業人士表示,這意味著購房者選擇權更大,可供選擇房源也更多,二手房議價空間也就變大。

              但對賣方來說,進入“買方市場”并不算一個太好的消息。

              “我掛在中介的一套房子,好幾個月了還未成交,標價比原來心理價位低了近十萬元,仍然沒有賣掉。”最近急于出售名下二手房的謝丹就表示,現在二手房市場行情不好,只要能將房屋很快出售,自己承擔1%的中介費用,也完全可以接受,更不會將這筆費用轉嫁到買方頭上。

              有房地產行業觀察人士認為,二手房“賣方市場”進入“買方市場”的轉變,中介機構對原有收費體系進行調整,也是為了適應買賣雙方市場變化后的新需求。“其目的,或許是為了減輕購房者壓力,增加市場活躍度和成交量。同時,也要看到平臺和企業經營確實也需要考慮成本問題,所以適當調整策略,將部分傭金讓賣方承擔。”

              行業魚龍混雜,3%為行業最低?

              

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              實際上,多年來由于房產經紀行業魚龍混雜,中介費標準一直沒有明確規定。那么,3%的傭金,行業對比來看處于什么位置?

              以二手房存量排在前列的重慶市場為例,中介平臺除所有品牌加起來約有1500多家門店的貝殼系,還有對外宣稱1000多家門店的到家了,400多家門店的優居,再加上更小一些的美聯物業、誠祥地產、三科地產等,構成重慶中介的江湖版圖。

              目前,到家了中介門店內公示的收費標準是:傭金為成交價3%,其中業主1%,買方2%。此外貸款服務費為貸款額的1.5%-2%(商貸1.5%,公積金2%),按揭評估費1580元,權證辦理費500元。

              誠祥地產和到家了收費標準完全一致。仍按照一套房子200萬價格、首付三成來計算,那么到家了、誠祥買方需付出的購房成本約為40000元(2%傭金)+21000元(貸款140萬,1.5%商貸服務費)+1580元的評估費+500元的權證辦理費,合計大約為63080元。

              

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              如果加上賣方的1%傭金,那么到家了、誠祥一套200萬元的二手房,買賣雙方總計費用為83080元,約為總價格的3.5%——并不包含買家選擇公積金貸款增加的貸款服務費。

              優居收費標準則有所不同。優居目前傭金只向買方收取2%,但值得注意的是,其按揭服務費為成交總價的1.5%,另外評估費為成交價的0.5%,以及1800元的按揭代辦權證費用。

              以此計算,那么一套200萬元的二手房,買方需要向優居所繳納的費用合計為:40000元中介服務費(成交價2%)+30000元按揭服務費(成交總價的1.5%)+10000元評估費(成交價)+1800元權證費用,總合計高達81800元。

              這意味著,優居二手房的中介費用,相當于按成交價的4%比例收取。

              此外,美聯物業則向買賣雙方各收取成交價的2%,貸款服務費為成交價的1.5%。以此計算,美聯中介的傭金比例為5.5%,總收費按標準高達110000元。

              

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              在重慶擁有幾十家門店的三科地產則是買賣雙方各收取1.5%,合計3%,按揭貸款服務費為成交金額的1.5%,但必須大于5000元,另外評估費1580元,權證代辦費1000元,總收費約為92580元。

              如果將重慶所有中介行業傭金和其他收費橫向對比來看,那么會赫然發現一個讓人吃驚的事實——貝殼系的3%傭金,居然在行業中最少。

              截至目前,美聯物業、誠祥地產、到家了、優居、三科地產等均未跟隨貝殼腳步調整收費比例。

              “如果跟隨貝殼調整收費比例,那么就意味著要取消貸款服務費,這可能是上述中介難以接受的。”有業內人士對此表示,在傭金之外,房產中介半強制性代辦貸款、收取貸款服務費已成行業約定俗成的“潛規則”,也是不少用戶最為反感的收費。

              “我以前買房時,某中介平臺給我的說法是,貸款服務費是銀行所收,信以為真支付后,后來偶然得知銀行并不收取該項費用。”一位購房者吐槽說,她找到中介理論,中介才改口承認這筆費用其實是中介收取,但這是為客戶承擔貸款風險。

              “這是一種被欺騙的感覺,不明不白交了很多錢。”她說。

              在黑貓投訴上,一位消費者也投訴稱,自己于2020年5月底通過到家了中介公司購買了一套總價85.2萬元的住房,按揭購買,簽合同時不知情,被忽悠了一項“按揭服務費”10200元。此后,重慶到家了回應稱,貸款服務費明碼標價,不存在亂收貸款服務費的情況。

              

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              那么,銀行到底是否收取這筆費用呢?3月初,多家銀行信貸人士向“極點商業”確認稱,銀行方面沒有收取這筆費用。

              值得一提的是,有消費者協會房地產行業專業人員就表示,對打著銀行幌子誤導消費者的行為,對貸款服務費這種缺乏法律的真空地帶收費項目,應盡快納入法律體系。

              “房產中介只能收取中介費,即傭金,而貸款服務費、評估費等都屬于附屬費用。”有律師就表示,現在二手房交易服務費呈混亂、不透明的態勢,最重要原因就是除了傭金,還有各種五花八門、巧設名目的收費項目,比如按揭貸款服務費,是按照成交價收取,還是貸款總額收取,就出入相當大。“房產中介行業透明化,迫在眉睫。”

              “重慶鏈家等調整收費標準,去掉銀行貸款服務費,其實是傭金透明化的一個動作。”在重慶貝殼市場中心負責人秦樹勛看來,之前收費模式比較復雜,如今把標準和承擔方都明確了,其目的正是為了引導行業走向透明化,避免交易中一些灰色費用的產生,旨在引領行業規范。

              秦樹勛稱,今年1月21日,重慶鏈家召開品質升級發布會,推出“十五大安心服務承諾”及“綠金服務標準”,以糾正行業亂象、提升服務體驗,推動重慶房產經紀行業的迭代發展。彼時,鏈家相關人員表示,為規范交易,希望將二手房交易收傭透明化、標準化,并以更優質的服務來服務好買賣雙方。

              品牌自主定價,二手房交易何時真正透明?

              

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              另外一個外界關注的問題是,由于鏈家、21世紀不動產、德佑等公司均為“貝殼系”,那么貝殼旗下所有品牌,是否都必須跟隨貝殼平臺的調整步伐?

              “這其實存在一定誤解,貝殼平臺只是提出業主&客戶雙向收傭制度的倡議,以及對業主傭金提出不高于總房款1%的指導標準,對客戶傭金提出不高于2%的指導標準,具體如何收取需要看如何議價。”秦樹勛就表示,旗下品牌具有自主定價權,貝殼平臺具有指導價格的權利,但并非強制。

              “合作品牌最終如何收取,還得看他們自己的意愿以及所在市場的具體情況。比如德佑,哪怕一分錢傭金不收做虧本買賣,也是品牌的權利。”秦樹勛表示,不過為了旗下各品牌合作通暢,貝殼平臺有一個收費最低標準的軟管控。

              從貝殼公開數據來看,2018年和2019年,傭金收入分別占存量房收入的99%和94%,由此帶來的二手房傭金收入,2019年在貝殼總收入占比為53.39%。截至2020年9月30日,貝殼平臺連接的經紀門店數已超過4.4萬家,連接的經紀人超過47.7萬。根據最新財報來看,2020年第三季度貝殼平臺總交易額(GTV)達1.05萬億元,同比大增87.2%。

              龐大數字背后,主要得益于貝殼平臺采用的ACN模式。“目前,業內有以貝殼找房為代表的經紀人ACN協作模式,以58同城為代表的流量端口模式,以易居為代表的開發商資源廣泛整合模式,以房多多為代表的中小經紀品牌生態賦能模式。”

              “上述模式中,比如傳統流量端口模式,有著明顯弊端,在流量端口費這種模式下,經紀人、中介公司之間競爭激烈,經紀人在一單交易中服務角色并無細分,就是一人盡可能擔任多職,每個人都希望自己的房源排在最前面,那么就只好通過不停點擊或者花錢,讓房源排在最前面。”一位房產中介業內人士表示,流量焦慮下,這是58同城“虛假房源”屢禁不止的重要原因。

              上述業內人士表示,客觀而言,目前更能代表行業未來趨勢發展的,是2018年從流量端口模式轉型為ACN模式的貝殼平臺,這也是貝殼迅速壯大,并最終成功上市的轉折點。

              所謂ACN模式,全稱 Agent Cooperation Network(經紀人合作網絡)。根據貝殼官方說法,即在遵守房源信息充分共享等規則前提下,把整個服務鏈條細化,同品牌或跨品牌經紀人之間以不同角色共同參與到一筆交易中,成交后按照各角色在各環節貢獻率進行傭金分成。

              

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              簡單而言,ACN的核心是一套行業合作機制,把房源錄入、鑰匙持有、房源帶看、客源成交等角色進行分工,角色分工背后是利益分配,以此來解決房源、客源、經紀人之間的合作難題,實現高效的資源匹配。

              3月初,一位鏈家門店經紀人向“極點商業”展示了他們現在所用的“貝殼A+”管理系統,該操作平臺在房客源、簽約、交易管理等方面做了詳細劃分,無論是鏈家、德佑還是入駐貝殼的其他中介品牌,均使用這套系統完成日常的業務操作。

              “在促進精細分工、提高資源利用效率的同時,也有利于降低內部惡性競爭、推動良性競合。比如德佑經紀人,帶客戶到鏈家、恩居或其他品牌店里,其他品牌店也愿意一起服務,最后所有人根據規則分傭,不會為分傭比例鬧矛盾。”秦樹勛表示,ACN模式下收入來源主要靠促成成交后的交易傭金,這促使經紀人更用心地維護業主,從根源上降低經紀人迫于經濟成本壓力而進行的虛假房源錄入。

              相關數據顯示,目前超過70%的存量房交易都是通過ACN跨店合作完成,跨店跨品牌成交已成為貝殼平臺重要成交方式。“貝殼要做的是開放平臺,門店拓展數量、銷售業績不是貝殼首要考核指標,而是主要圍繞客戶滿意度和店東發展速度進行評判。”貝殼相關人士表示。

              不管如何,除了備受關注的傭金,中介平臺的服務品質,是買賣雙方,同樣相當看重的因素。

              “房屋買賣是一件大事,中介機構服務是否規范、專業,仍然是自己考慮委托的第一要素,只要服務跟得上,即便傭金多一點也能接受。”多位購房者就表示,前提是,服務要物有所值。

              來源:極點商業評論


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